Можно ли продать квартиру в ипотеке? Способы, которыми вы воспользуетесь

0  
0
Продать квартиру в ипотеке

Здравствуйте, друзья. На связи Сергей Иванисов с вечной темой ипотечного жилья. Новая статья будет интересна, в первую очередь, тем, кто не рассчитал свои финансовые силы и рад бы избавиться от купленной в кредит квартиры, да не знает, как это сделать. Можно ли продать квартиру в ипотеке, интересуется порядка 30% заемщиков, но не все они устали от кредитного бремени: у некоторых изменились жизненные обстоятельства, возросло количество членов семьи и возникла необходимость в приобретении более просторного или престижного жилья, ну, а некоторые хотят просто заработать на продаже ипотечной квартиры.

И в том, и в другом случае знание юридических нюансов просто необходимо: условия продажи, способы, возможность избавиться от жилья и долга максимально быстро и выгодно – этот список может оказаться слишком сложным для реализации неподготовленному человеку.

Нельзя просто так взять и продать жилье, обремененное налогом, поскольку финансовое учреждение-кредитор оценит подобные действия, как нарушение договора и может применить к недобросовестному заемщику санкции вплоть до лишения его жилья через суд.

Содержание

  1. Продажа по разрешению или при участии банка
  2. Почему люди продают ипотечное жилье, основные причины
  3. Как продать квартиру в ипотеке, все способы

1. Продажа по разрешению или при участии банка

Отмечу сразу, что легальных схем реализации жилья, обремененного залогом, в обход компании-кредитора не существует. Банк или дает разрешение на продажу, или непосредственно участвует в сделке.

При условии самостоятельной продажи ипотечного жилья заемщик имеет право лишь на поиск покупателя, который затем обратится в банковскую структуру и составит письменный договор о приобретении жилого объекта.

как продать квартиру в ипотеке

В некоторых случаях банки не доверяют заемщикам даже поиск нового претендента на ипотечное жилье, поскольку им невыгодны люди, способные погасить кредит досрочно, и они подыскивают клиента, который бы выплачивал долг, как и предыдущий – на протяжении многих лет с солидными процентами.

Также банк может отсудить квартиру у заемщика в случае:

  • определенной задолженности по кредитным выплатам;
  • порчи имущества;
  • утраты имущества по вине заемщика;
  • изменения технических характеристик помещения;
  • передачи заемщиком жилья третьим лицам.

Но не все так уныло в случае продажи жилья с согласия банка – это может быть совсем не проигрышный вариант, но только в случае соблюдения всех условий и нормативов.

Среди актуальных вопросов у заемщиков, утомленных ежемесячными выплатами: как продать квартиру в ипотеке, купленную на начальном этапе строительных работ, возможна ли подобная сделка? Большинство экспертов советует именно так и поступать, если хотите не просто избавиться от кредита, но и немного (или много) заработать на разнице стоимости между жильем на нулевом этапе строительных работ и практически готовой квартирой.

2. Почему люди продают ипотечное жилье, основные причины

Главная причина – я уже упоминал о ней – ипотека становится непосильным грузом, которого не выдерживает семейный бюджет.

При нынешней кризисной ситуации в стабильности не уверены даже долларовые миллионеры. Правда, у них и у людей, вынужденных покупать жилье в кредит, несколько разные представления о финансовой стабильности. Но все же – при оформлении ипотеки следует учитывать, что выплата долга растянется на длительный период, который может преподнести и неприятные сюрпризы в виде увольнения с работы, уменьшения количества продаж или проблемы с партнерами (для бизнесменов), понижения уровня доходов. Все эти риски нежелательны, но возможны – этого нельзя не учитывать.

Финансовое учреждение, выдавшее кредит, материальные проблемы заемщика вряд ли будут волновать – нет возможности платить вовремя, банк применит санкции, если и после этого заемщик не найдет возможности расплачиваться по ипотеке, отсудит жилье. Разумнее, на мой взгляд, не дожидаться такого поворота событий, а продать квартиру.
можно ли продать квартиру в ипотеке

Еще одна распространенная причина, по которой человек начинает думать, а можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку – это личные обстоятельства. Перемена места жительства, женитьба или развод заставляют заемщика пересмотреть необходимость обременения залогом.

Менее распространено, но все-таки случается, когда купленное в ипотеку жилье теряет актуальность по причине недостатка пространства для значительно увеличившейся семьи или заемщик нуждается в более дорогостоящей квартире, чтобы подчеркнуть свой статус.

В таком случае можно воспользоваться одним из алгоритмов:

  1. Надежный – продать уже имеющуюся квартиру и взять ипотеку для покупки более просторного жилья.
  2. Рискованный – взять еще один кредит и выплачивать две ипотеки.

Второй вариант подходит для людей, уверенных в стабильности и постоянстве своих доходов, но и он возможен только с разрешения банка-кредитора.

Еще одна причина продажи – желание заработать на ипотеке. И такое возможно. И это вполне законно, но реально только лишь для людей энергичных, юридически грамотных и следящих за малейшими тенденциями рынка недвижимости.

Если недвижимость была куплена в долевом участии на ранней стадии строительных работ, то эксперты советуют подавать ее на заключительном этапе строительства, но до сдачи жилья в эксплуатацию – все эти нюансы оформления готового жилья намного хлопотнее и сложнее, чем простое переоформление договора.

Суть выгоды такой сделки в значительном изменении стоимости квартиры – вы продаете ее гораздо дороже, чем покупали и получаете возможность покрыть все ипотечные расходы и остаться при деньгах.

3. Как продать квартиру в ипотеке, все способы

Возможно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, на определенном этапе сложного периода выплат задумывается каждый третий владелец жилья, обремененного залогом, но решается на этот шаг далеко не каждый: кто-то из страха лишиться крыши над головой, кто-то из нежелания потерять практически осуществившуюся мечту о собственном уголке.

Но если обстоятельства требуют продать жилье, и вы осознаете необходимость такого шага, то вы должны отдавать себе отчет и в том, что процесс продажи ипотечной квартиры не может быть простым, какой бы способ вы ни избрали.

Всего проверенных способов четыре, среди них можно выбрать самый оптимальный, хотя, повторюсь, сделки с ипотечным жильем простыми не бывают.

3.1. Досрочное погашение кредита (продажа квартиры за наличные)

Способ, не очень любимый банками, поскольку лишает их годовых, но очень выгодный для заемщика. Самое трудное в проведении сделки – найти покупателя, который согласился бы приобрести жилье, обремененное залогом.

возможно ли продать квартиру в ипотеке

Кстати, совет: при собеседовании с потенциальным клиентом открывайте все карты сразу, предупреждайте, что квартира под ипотекой, ведь если вы будете скрывать этот факт и выдавать будущему покупателю информацию по «чайной ложке», он подумает, что вы пытаетесь втянуть его в какую-то аферу и откажется от покупки.

Этапы сделки, следующие:

  • нотариальное оформление соглашения между заемщиком и покупателем и внесение суммы, необходимой для полного погашения кредита;
  • снятие долга и обременения с жилого объекта и визит продавца и покупателя в регистрационную палату для оформления купли-продажи;
  • в случае покупки квартиры до срока ее сдачи в эксплуатацию необходимо переоформление договора долевого участия (это – вместо купчей).

3.2. Продажа долговых обязательств (перезайм)

Владелец жилья, которое находится под залогом у банка-кредитора, вправе передать свои долговые обязательства другому лицу, если сам не справляется с ними.

Суть сделки такова: жилье остается под залогом, но кредит выплачивает уже совершенно другой клиент. Найти такого может сам заемщик, а может банковское учреждение. Требования к новому заемщику остаются теми же: наличие стабильного дохода и идеальная кредитная история.

Длительность процедуры перепродажи кредитных обязательств – не более 20 дней. Но этот вопрос интересует заемщиков-продавцов куда меньше, чем, то, каким образом может привлечь покупателя обремененная недвижимость и как продать квартиру, купленную в ипотеку, если каждому известны неприглядные нюансы выплат кредита.

На каждый товар есть купец – старинная пословица оправдывает себя до сих пор. Другое дело, где этого купца искать и как презентовать свой товар.

Вот что может понравиться потенциальному покупателю в ипотечной квартире:

  • удачное месторасположение;
  • низкая стоимость;
  • улучшенная планировка.

Безнадежных сделок не бывает, главное – показать недвижимость правильно.

3.3. Сделка через банк

Продать ипотечное жилье с помощью банка может каждый заемщик, если у него нет времени или желания лично присутствовать при сделке и заниматься ее подготовкой и проведением. Представители банка в таком случае сами ищут покупателя, оговаривают с ним условия и готовят документы. Заемщику остается лишь подписать документ о купле-продаже и забрать из банковской ячейки причитающуюся сумму, если таковая будет.

Сделка через банк – очень невыгодный вариант для заемщика, поскольку кредитор заинтересован лишь в возвращении своих средств и при выборе покупателя он не будет заботиться о поиске самого выгодного варианта для заемщика.

3.4. Самостоятельная продажа – не значит без ведома банка

Пока жилье находится в залоге, кредитор должен знать обо всех операциях, в которых участвует объект и полностью их контролировать. Даже если вы решили не доверять банку, а провести все этапы сделки – от поиска клиента до подписания соглашения – самостоятельно, то известить финансовое учреждение все равно придется.

Этапы сделки таковы:

  • покупатель, если его устраивает состояние и цена жилья, обращается к кредитору с просьбой о выкупе залога;
  • банк и покупатель составляют предварительный договор и заверяют документ нотариально;
  • покупатель вносит деньги в две ячейки – для банка и для продавца;
  • с квартиры снимают обременение;
  • куплю-продажу подтверждают в Росреестре;
  • представитель банка и продавец получают доступ к ячейкам.

Среди всех этих способов я желаю вам пользоваться одним – тем, который позволяет заработать. Живите в свое удовольствие, а не в кредит. Учитесь делать деньги вместе с моим блогом манимэйкера.

Удачи вам, друзья.

С уважением, Иванисов Сергей.

Побеждает в этой жизни только тот, кто победил сам себя, тот, кто победил свой страх, свою лень и свою неуверенность

pobedi-sebya
Поделиться

Комментарии

Напишите комментарий...
    Рассылка лучших статей блога

    Первый манимэйкерский

    Блог №1 для начинающих манимэйкеров
      — подписывайтесь!

    © 2015 - 2017 Первый манимэйкерский
    Почта для связи: me@sergey-ivanisov.ru
    Все права защищены. Правила перепечатки